裁判要旨：因限购政策造成合同不能履行的，属于不可归责于双方当事人的情形，房屋买卖合同应予解除，原告应将被告交付的购房定金予以退还。

原告（反诉被告）：张甲

被告（反诉原告）：喻某

第三人：某房产中介公司

原告提出本诉诉讼请求：1、判令确认原告2018年1月8日、2018年4月28日解除三方于2016年9月28日签订的《房屋买卖合同》行为有效；2、判令被告向原告提供银行账户信息，接收退还定金；3、判令第三人向原告张甲返还购房合同、不动产发票、契税发票、维修基金发票的原件资料；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：2016年9月28日，原告与被告在第三人的居间服务下签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告将案涉房屋以总价320000元出售给被告，原告收到被告支付的全部房款之日进行交房。另约定，因原告在签订本合同时未取得房屋不动产权属证书，被告与原告均同意房屋不动产权证出证后七个工作日内双方办理房屋过户手续，被告承担该房屋的物业费。合同签订之后，第三人收取了原告购房合同、不动产发票、契税发票、维修基金发票的资料原件。在合同履行过程中，2017年3月18日某市人民政府发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对某市购房实行区域性限购政策，原告所出售的该房屋位于限购区域内。2017年5月20日，某市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》规定，暂停对限购区域内已拥有两套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含二手房）。2017年9月22日，某市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》规定，在本市购买的商品住房（含二手房）需要在取得不动产权属证书满三年后方可上市交易。2017年12月5日，某市国土资源局不动产登记中心为原告该房屋颁发不动产权证书，随后原告从开发商处领取该不动产权证书。根据《房屋买卖合同》的约定，原告与被告双方应于产权出证后的七个工作日内完成过户手续的办理，但因上述房屋限购政策，导致该房屋需要在2020年12月5日以后才能上市交易，合同已无法实际履行，且合同第九条约定“本合同履行期间因不可抗力致使合同无法履行，合同自行终止，原告将己收房款无息退还，第三人退还证件及相关资料”。原告与被告、第三人多次就合同履行终止问题进行沟通，2018年1月8日发函给被告及第三人，终止合同的履行，要求被告提供银行账户信息以便接收退还的定金，第三人向原告返还已收取的购房合同、不动产发票、契税发票、维修基金发票等原件资料，但被告与第三人均不予理睬，随后原告2018年4月28日发函给被告，要求解除合同，向原告提供银行账户信息，但被告截止起诉之日，仍未向原告提供其银行账户信息，第三人亦未向原告返还己收取的相关资料原件。原告认为，合同成立后发生了当时双方均不可预见和避免的客观情况导致合同己实际履行不能，且房屋限购政策的变化亦属于不可抗力因素的一种，合同目的已无法实现，继续履行合同对原告显失公平，被告及第三人的拖延行为已严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。

被告辩称，第一、被告并未收到原告所称的解除函，原告亦未提供证据证明被告已经签收了相关函件；第二、原告与被告签订房屋买卖合同的目的是原告获得房款，被告获得并使用房屋，双方购房合同签订在限购政策出台前，且交易价格系双方协商一致，继续履行合同不会侵害任何一方合法权益更不会对原告造成显失公平，被告已经向原告交付了50000元定金并承诺可以随时支付剩余房款，以保障原告获取房款的合同目的；第三、原告与被告签订合同时，案涉房屋所在小区房价在7000元每平方米左右，现在房价已近15000元每平方米，原告提交的《解除合同通知函》表示继续履行合同会对一方当事人显失公平，被告认为原告拒绝履行合同是因为案涉房屋房价涨幅太大，不愿继续履行合同；第四、本案限购政策的出台并非不可抗力，其并非是不可预见、不可克服的。

被告向本院提出反诉请求：1、判令原告将案涉房屋过户至被告名下；2、判令原告向被告支付50000元的违约金；3、本案的全部诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年9月28日，被告与原告在第三人的居间服务下签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告将案涉房屋出售给被告，总房价款为320000元，并约定于签订合同当日由被告向原告支付购房款定金50000元，其余款项于案涉房屋过户时再行支付。因被告与原告签订房屋买卖合同之时，案涉房屋的权属证书未出证，双方约定待产权出证后7个工作日双方办理过户手续。现原告已经于2017年12月5日获取案涉房屋的产权证，但原告以各种理由拒绝履行过户义务，甚至要求解除合同。被告与原告签订房屋买卖合同之时，案涉房屋所在小区的平均房价为七千元左右一平米，2018年5月案涉小区最新房价为一万五千元左右一平米，被告有理由认为原告违背诚实信用原则要求解除合同。为维护被告合法权益，特向法院提起反诉。

原告针对被告的反诉辩称，被告受限购政策限制，丧失购买原告房屋的资格，被告及其丈夫已经各拥有一套住房，被告已经不具备在某市限购区内购买第三套住房的资格，原告有权解除房屋买卖合同。原告在合同履约中不存在违约行为，无需向被告支付50000元违约金。请求法院驳回被告的反诉请求。

第三人述称，第三人在原告与被告买卖房屋过程中提供居间服务，现案涉三方合同已经成立生效，第三人已经履行了合同义务，原告请求解除合同缺乏事实和法律依据，第三人不是本案被告，对第三人的诉讼请求不应在本案中进行审理。

经审理查明，2016年9月28日，原告与被告及第三人签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告为出售方（甲方），被告为买受方（乙方），第三人为居间方（丙方）。合同约定原告将案涉房屋出售给被告，建筑面积43.28平方米，房屋总售价为320000元，被告于2016年9月28日向原告支付购房定金50000元，剩余房款270000元在房屋过户手续办理之时支付，被告应当向第三人支付居间服务费8000元，居间服务费于签订该房屋买卖合同之日一次性支付。同时约定，“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元天的违约金”、“本合同履行期间，因不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方在本合同终止后三个工作日内将已收房款无息全额退还，丙方则应将甲、乙双方提交的所有证件及相关资料退还（已实际发生的费用由甲、乙双方承担）”。合同签订当日，被告向原告支付了购房定金50000元，原告将购房合同一本、不动产发票、契税发票及维修基金发票各一张原件委托给第三人保管，第三人出具了相应的《收件收条》。2017年12月5日，原告取得案涉房屋的不动产权证书。之后，原告认为某市房屋限购政策出台导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，因此请求予以解除，因原告与被告就案涉房屋买卖合同解除等事宜发生争议，原告诉至法院，请求依法裁决。2018年6月1日，被告以原告违约为由，提起反诉。

另查明，1、2017年3月18日，某市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，实行限购。2017年5月20日，某市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，通知暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房（含新建商品住房和二手住房）。2017年9月22日，某市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，通知对在本市购买的商品住房（含二手住房），需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。2、被告及其丈夫名下在限购区域内有两套房屋。

以上事实，有当事人身份信息、房屋买卖合同、定金收条、房屋所有权证代管委托书、收件收条、不动产权证书、公民信息检索单、不动产登记情况表、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在合同成立以后办理过户手续之前，某市相继出台了房屋限购政策，根据《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，被告户籍家庭在限购区域内已经拥有两套房屋，按规定其不再具备购买第三套房屋的资格，双方签订房屋买卖合同赖以存在的基础已发生根本动摇，因此双方合同之目的已经无法实现。因限购政策造成合同不能履行的，属于不可归责于双方当事人的情形，房屋买卖合同应予解除，原告应将被告交付的购房定金予以退还，第三人应将代管的购房合同、不动产发票、契税发票、维修基金发票原件返还给原告。原告在取得案涉房屋不动产登记权属证书后未办理过户系客观上无法实现，不存在违约的情形。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条，《******关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）张甲与被告（反诉原告）喻某及第三人某房产中介公司于2016年9月28日签订的《房屋买卖合同》；

二、第三人某房产中介公司于本判决生效后10日内将代管的购房合同、不动产发票、契税发票、维修基金发票原件返还给原告；

三、驳回原告（反诉被告）张甲的其他本诉请求。

四、驳回被告（反诉原告）喻某的诉讼请求。