“随着市场经济的发展，我国居民对租房的需求逐步扩大，相关房屋租赁合同纠纷日益增多。其中，争议最多的是房屋租赁合同效力的问题，其次是租金及押金纠纷，水电费用纠纷等。”
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基本案情
小王、小唐租赁的房屋系未经规划许可擅自分割的违章搭建房屋，且是群租房，租期未到被相关执法部门予以拆除整治。两人与房东协商无果，故诉至法院要求确认合同无效，并退还预付租金、押金等费用。
法院最终判决房屋租赁合同无效，房东应退还相应的预付租金、押金等。
哪些情况下签订的房屋租赁合同
会被法院认定无效？
主要包括
- 未经竣工验收的房屋出租。
- 违章建筑的房屋出租。
- 被确定为拆迁的房屋出租。
- 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。
- 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。
- 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
- 租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
- 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
房屋租赁合同无效的法律后果
违约责任
租赁合同无效，合同中约定的违约金条款也随之无效，在因合同无法继续履行造成一方损失时，受损失一方有权要求对方按照各自过错来分担违约责任。
关于房屋
合同无效后对于出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人未实际居住时或者搬离，应及时通知出租人，对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据最高法院房屋租赁合同解释的规定，出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
房屋占有使用费
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，尽管合同无效，但承租人在租房期间实际使用了违法建筑占有人的房屋财产，应当支付相应占有使用费。
在此，出租人虽然可以收取房屋占有使用费，但是依法会被处以违法所得一倍以上、三倍以下的罚款。
剩余租金
因承租的房屋系违章房屋导致合同无效，承租人有权要求出租人退还剩余的租金、押金等合同约定的费用。
剩余水、电费用
合同无效后，承租人有权要求出租人结算剩余的水、电费用。
财物损失赔偿部分
例如违章建筑被执法部门拆除，导致承租人的物品不能使用或者损坏。
遇到这种情况时，承租人切记及时固定证据，如录像、拍照，保存好购买的票据，虽然这类财产常因无法鉴定很难得到法院支持，但是在不同案件中法官会考虑实际情况酌情支持。
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