破产中的房屋租赁合同 第1篇

对承租权的保护还体现在“优先购买权”规则上，这是对买卖不破租赁规则的延伸。《合同法》第230条规定“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”。法律上设置承租人优先购买权，有其特殊的政策考量，主要是为了保护承租人的权益不受损害，维护租赁关系的稳定，实现承租人的居住或经营利益。[8]当出租人损害承租人的优先购买权时，承租人有权主张损害赔偿。[9]

三、域外立法对待履行房屋租赁合同的处理

如上文所言，合同法给予承租权一定的特殊保护以保障承租人权益。那么在破产程序中，承租权能否以及何种程度上能够对抗管理人的破产解除权？“买卖不破租赁”和优先购买权是否在破产程序中继续适用？我们先来了解一下域外立法是如何规定的。

日本破产法对于待履行租赁合同的处理，区分出租人破产和承租人破产两类：在出租人破产案件中，承租人如果具备依自己的租赁权对抗第三人的对抗要件，管理人不得行使合同解除权（《破产法》第56条第1款）。即使管理人将破产出租人的土地或房屋出售给第三人，承租人仍继续享有承租权。可见，日本破产法在待履行房屋租赁合同的处理上给予了承租权较大程度的保护，遵循了“买卖不破租赁”规则，在出租人破产情况下对管理人破产解除权进行限制。值得注意的是，除“买卖不破租赁”这一规则外，日本学界把出租人破产时限制管理人挑拣履行权的理由归结于这样一条重要法理：当合同解除会给对方当事人带来显著不公平时，管理人不得解除该待履行合同。[10]总而言之，在管理人能否行使破产解除权问题上，日本破产法采用了非常务实的态度，一切需根据合同类型和个案案情进行判断。

美国破产法在其第11章重整程序规则中对未到期租约进行了一系列规定，其中第365条（h）项体现了对承租权的特殊保护：即便管理人拒绝承继租约，承租人仍然可以继续占有承租的不动产。承租人不仅有权继续在租约剩余期间内享有租赁权益，而且有权主张适用任何有效的更新或续租权[11]。可见，美国破产法在出租人破产情况下，为保障承租人权益，对管理人的破产解除权进行较大程度的限制。此外，美国破产法协会调研撰写的《美国破产重整制度改革调研报告》指出，美国破产法改革方案对关于破产的承租人拒绝承继租约时，出租人得以申报的损害赔偿债权额上限进行了规定，[12]可见对承租人给予一定程度的保护已成为破产法的改革方向。

德国《破产法》第108条第1款规定，破产时债务人关于不动产标的或房产的使用租赁和收益租赁关系以及债务人的雇佣关系继续有效。第112条规定，在承租人破产时，出租人不得因下列事由而解除合同：（1）破产申请前迟延缴纳使用租赁或收益租赁的租金；（2）债务人财产状况恶化。[13]上述规定体现了德国破产法对买卖不破租赁规则的尊重和承租人破产时对承租权的保护。

观之我国，我国现行法并未对破产程序中待履行的租赁合同作出任何特别规定,只是在《合同法》第242条提及“出租人享有租赁物的所有权, 承租人破产的, 租赁物不属于破产财产”。而在现行破产法框架下，管理人应当根据《企业破产法》第18条对待履行的房屋租赁合同作出继续履行或者解除合同的决定。如果管理人平衡成本与收益后认为继续履行该合同能够增加债务人财产价值，则选择继续履行该合同，承租人继续占有、使用租赁物并按合同约定按期支付租金。如果管理人决定解除该房屋租赁合同，那么承租人便丧失了占有、使用的权利，承租人可以损害赔偿额申报债权，而在破产程序中的实际受偿很可能无法弥补其实际损失，使得商业主体失去对市场交易之信赖。我们认为，域外立法中遵循买卖不破租赁以及在出租人破产情形下限制管理人破产解除权的做法值得借鉴。

四、待履行房屋租赁合同处理规则之完善

当债务人为承租人时，租赁物为出租人所有，如果管理人选择解除房屋租赁合同，出租人可以行使取回权，并以损害赔偿额向管理人申报债权（此时，出租人应当尽合理之努力以减少其可能遭受的损失，不论可适的非破产法是否有关于减损义务之规定[14]）；如果管理人选择继续履行房屋租赁合同，出租人可以要求管理人提供担保以保障权益。因此回归一般原理适用破产法第18条，既无损出租人之权益，也符合合同法对承租人的保护。所以，下文将主要讨论出租人破产情形下的处理规则：

破产中的房屋租赁合同 第2篇

企业破产时，对于在有效期内的租赁合同，管理人有权决定解除合同或者继续履行，并且通知合同当事人。

《_企业破产法》

第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

破产中的房屋租赁合同 第3篇

我国《企业破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”之规定，管理人要求继续履行合同的，对方当事人原则上不能拒绝，但可以要求提供担保；而破产法赋予管理人的破产解除权则突破了合同法法定解除权只能由非违约方行使的的规范，[1]可以单方任意解除。

在破产程序中如何处理待履行合同，要综合考虑破产法立法宗旨和各主体利益的平衡问题。即使在破产这种特殊情况下，也应当尽可能维持合同法一般原则、规则的适用，以保障法律普适性的公平，维护市场之交易安全与商事主体的信赖利益。而为应对破产这一特殊情况的发生，立法又有必要在一些方面对合同法既定原则进行干预，做出相应的调整，以保障实质公平等破产目标的实现。[2]重整程序中，为使债务人能够存活并尽量继续经营，延续对债务人必不可少或有助于提高破产财产价值的合同而否决负担沉重的合同，将有助于提高重整的成功率。在清算程序中，为延续一段时间的存续或某项合同的继续履行能使破产财产增值，管理人也可能作出继续履行合同的决定。因此为实现破产财产价值最大化、维护债务人经营价值，管理人选择继续履行那些有利于提高破产财产价值的合同，拒绝履行负有负担或者继续履约成本超过可获取收益的合同，这是破产程序中待履行合同的一般处理原则，亦是破产法赋予管理人挑拣履行权的本意。

二、合同法对房屋租赁合同的特殊保护

《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在房屋租赁合同中，租赁物的所有权为出租人所有，承租人仅享有占有、使用、收益的权利，即承租权。承租权本质是一种债权，但在一定程度上具有物权的效力，在一些情形下可以对抗物权，[3]这主要体现在“买卖不破租赁”及其延伸的“优先购买权”规则上。