二手房买卖合同纠纷维权提示：1、保存好自己的履约证据；2、及时书面通知（如律师函）或以可查证的其他方式通知对方自己的主张，留存对方违约证据；3、违约方要赔偿的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失；4、一般情况下定金法则和违约金不可同时适用。

近年来，二手房交易日益火爆，纠纷也越来越多。由于房屋价格的变化处于动态的变化过程中，一方的违约给对方造成的损失也变得也对复杂。很多当事人怕麻烦，找律师维权又花费大，导致很多权利受损方忍气吞声，不了了之。事实上守约方只要保持正确的姿势也没有想象的那么麻烦，很多当事人不请律师也维护了自己的合法权利，还有的当事人在签订二手房交易合同时把律师费明确作为守约方的损失约定到合同中。

我们来看一个案例：被告范某甲系案房屋合法产权人，原告汪某乙（买方）与范某甲（卖方）及案外人某房屋中介公司签订二手房买卖合同，合同主要内容为：卖方将范某甲房屋售予汪某乙，总楼价为125万元；买方应按照约定日期向卖方支付定金5万元并支付首期楼款32万元，同意约定时间双方按照各自应提供的资料保证成功递件办理过户手续，楼价余款在之后合理时间内由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。

双方确定的违约条款为：因一方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等义务，如逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍不履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；逾期十天仍未履行的，但守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按每日楼价款的1‰支付违约金；基于某中介公司为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买方应支付中介费用13000 元。汪某乙按照合同约定向范某甲支付了定金50000元。

此后，汪某乙与范某甲按照双方约定日期到不动产登记部门办理过户手续，但当日范某甲以其未带身份证原件及房屋中介不在场为由拒绝办理过户手续。汪某乙委托律师于次日向范某甲发出《律师函》，要求范某甲在2016年11月8日前协助汪某乙办理案涉房屋的递件手续，否则将追究范某甲违约责任等，但范某甲未予理会。

汪某乙通过房屋中介**范某甲，范某甲通过微信聊天明确自己的意思即不再向汪某乙出售房屋。汪某乙出示了自己按约定携款和资料向房管部门递件的证据。此后不久，汪某乙与案外人梁某丙签订《房屋买卖合同》，双方确定的交易价格为1680000元，并当即办理了产权过户手续。

汪某乙向法院提起的具体诉讼请求如下：一、范某甲返还汪某乙定金50000 元；二、范某甲向汪某乙支付违约金12.5万元；三、范某甲赔偿汪某乙房价差额损失30.5万元；四、范某甲赔偿汪某乙中介费13000元、按揭贷款代理费8000元、律师费18000 元、租赁房屋费用损失21200 元。

一审法院判决内容如下：一、范某甲向汪某乙返还定金5万元；二、范某甲向汪某乙支付违约金12.5万元；三、范某甲向汪某乙赔偿房价差额损失15万元；四、驳回汪某乙的其他诉讼请求。一审宣判后，范某甲不服提起上诉，后经二审当庭调解双方当事人自愿达成协议：范某甲向汪某乙退还定金5万元，赔偿违约金12.5万元和购房差价损失10万元。

就法院对二手房买卖纠纷的审判来说，各个案件的判决需要具体情况具体分析，但对于违约方要赔偿的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，即包括房屋涨跌所造成的购房差价损失已成为共识。在二手房买卖合同中的守约方应大胆维护自己的合法权益。上述法院的一审判决应该说对于守约方的保护基本到位，中国是一个人情社会也许是二审出现调解的主要原因。有些时候息事宁人超越了对公平正义的崇尚，但情况正在慢慢改变。

最后再补充一下对于房屋差价损失金额如何确定问题。按照我国合同法的规定，如双方对计算方式有约定的从其约定；双方如无约定也不能达成一致的，一般由当事人提出申请，法院委托有评估资质的专业机构对相关事项进行评估鉴定。评估时点的确定应从保护守约方的利益出发综合考虑予以确定。希望本文对正在进行或即将进行二手房交易的朋友有所帮助。