最高人院本身就不承认合同是有效的，除极个别情况能够认定为有效，且小房买卖合同的效力是得不到保障的，但房主可以通过规定赔偿条款，来降低自己受到的损失。

一、最高人民法院小产权合同怎么签有效?

小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

合同无效说的理由有三：

其一，其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，农村集体所有的不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被所禁止，转让合同自始无效。

其二，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。

其三，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和证。”

二、小产权房买卖中的法律风险

1、法律原则上认定无效。

关于小产权房买卖合同的效力，根据我国目前的法律规定和社会实际情况，原则上认定无效，可以存在有效的例外情形，社会争议很大，存在很大法律风险。

2、问题影响升值。

购买后拿不到房屋所有权证且不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

3、开发建设风险。

开发建设的监管同样存在缺位。如果将资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。

综上所述，小产权合同本身就是无效的，且在生活中，小产权合同本身就得不到保障，其流通转让存在很多的限制，我国大部分法律都不适用于小产权案件的合同，购房人的权益很难得到维护。

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