李先生看中一套售价800万元的二手房，于是约上家洽谈。应约前来的并非是登记产权人马女士，而是自称马女士表妹的小唐。小唐出示了房产证和房屋钥匙，表示受马女士委托出售房屋。经过磋商，小唐与李先生签订房屋买卖合同，在落款处签署“唐某某代马某某”的字样。当日，小唐收取了定金10万元，还向李先生出具《承诺书》：保证已取得所有权人的口头授权，马女士将追认买卖合同的效力，否则将承担双倍返还定金、支付违约金的责任。

次日，小唐致电马女士，谁知马女士拒绝出售房屋。小唐随即通知李先生，合同无法履行，要求李先生提供银行账户以便退回定金。李先生当场予以拒绝。之后李先生诉至法院，要求解除房屋买卖合同，并根据诉讼中房屋的评估价与合同成交价之间的差额，要求马女士和小唐共同支付违约金100万元，并返还定金10万元。

1.

小唐与朱先生签订合同

是无权代理还是无权处分？

李先生认为，小唐的行为构成无权处分，双方签订的房屋买卖合同有效。

法院审理认为，行为人以自己的名义还是以他人的名义实施民事法律行为是判断无权处分和无权代理的重要标志之一。

小唐在磋商、签约过程中，始终是以马女士代理人的身份出现的，小唐的行为并不符合无权处分的法律特征。

2.

小唐的行为

是否构成表见代理？

李先生认为，在签约过程中，他有合理理由相信小唐有代理权，所以小唐构成表见代理，代理行为对马女士有效。

法院审理认为，出售房屋属于日常生活中的重大事件，被代理人应当出具书面的授权委托书，而非仅仅是口头委托。作为购房者，对此应当具备注意义务。

在现实生活中，产权人因人在外地或工作繁忙等原因，将产权证、钥匙等交由亲朋好友或房产中介保管，以便有购房意向的客户查看房屋，但不能仅以此就认定这些人有出售房屋的代理权限。本案中不能认定小唐的行为具备了表见代理的外观特征，因此不构成表见代理。

3.

本案责任如何认定？

小唐的行为构成无权代理，其与李先生签订的买卖合同对马女士不产生效力。李先生要求马女士承担违约责任，没有法律依据。

小唐向李先生承诺如果无法履行合同将承担责任，对未取得马女士授权所要承担的法律后果有充分预期。而作为购房人的李先生，在签约时明知小唐未取得马女士的书面授权，存在主观过错。

法院结合李先生支付的定金金额、纠纷发生的时间节点等因素，判定小唐承担相当于出卖人拒绝履行合同所应承担的双倍返还定金的责任。

通过这个案例，希望广大购房者在二手房买卖交易中，仔细核验签约人的身份，确认签约人是不动产登记簿记载的所有权人。如果所有权人无法到场，务必要求签约人提供书面的授权委托书。如果签约人仅是口头承诺有代理权，购房人签约、付定金、付首付等一定要慎之又慎，必要时通过电话、视频通信等方式向产权人进行核实，并保留相应的证据，以免产生损失。

焦明静

上海二中院民事审判庭

审判团队协助负责人

上海二中院审判业务骨干。曾被评为上海法院办案标兵，荣立个人三等功一次，主审案件多次入选上海法院“百例优秀裁判文书”“百例示范庭审”。

来源丨上海市第二中级人民法院

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