小李是一名刚刚毕业的研究生，找到工作后，通过中介公司租到了合适的房屋。但是居住不久，中介公司就要求小李搬出，且未给小李调换其他房屋。小李提起诉讼，要求解除合同、返还已付费用并支付违约金。中介公司则称没有收到小李支付的租金，且中介公司不存在违约行为，故不同意退款。

  就双方上述争议，一审法院确认双方合同已经解除，并判决中介公司返还费用并支付违约金。中介公司不服一审判决，向北京一中院提起上诉。近期，北京一中院审结该起房屋租赁合同纠纷，最终判决驳回上诉，维持一审判决。

  基本案情

  2019年10月某日，刚毕业的小李与中介公司签订了《房屋租赁合同》，承租位于北京市海淀区一处房屋，月租金5000元。根据合同的约定，小李应将租金直接汇入中介公司的租金账户或到中介机构的营业部付款，如果因小李的原因不能将租金直接存入租金账户时，小李可委托中介公司代交租金，中介公司将租金存入租金账户。

  中介公司的业务员小姜一直负责与小李沟通，签订合同当日，小李通过微信向小姜支付了合同约定的3个月的房租、押金和中介费，小姜给小李出具盖有中介公司印章的收据，并且把房子的钥匙也给了小李，小李顺利入住。

  之后，中介公司以小李未支付房租为由，要求小李从房屋搬出，小李于2019年11月9日搬走，但就退还租金事宜与中介公司产生争议。双方协商未果，小李提起诉讼，要求解除前述《房屋租赁合同》，并要求中介公司返还房租、押金和中介费。

  诉讼中，中介公司认可与小李存在房屋租赁合同，但主张业务员小姜仅在公司工作了1个月左右，收了客户钱后没有交给公司，现已携款潜逃。而且，小李租房的价格明显偏低，小李也没有按照约定的方式付款，小李应察觉到交易存在异常，所以不同意退款。

  判决结果

  一审法院经审理认为，小姜系中介公司员工，小李将房租交给小姜未违反合同约定，中介公司未依约交付房屋，小李有权解除合同。最终，一审法院确认合同解除，判令中介公司返还租金等费用并支付违约金。

  中介公司不服一审判决，向北京一中院提起上诉。北京一中院经审理后认为，中介公司与小李签订合同，合同中对租金数额、支付方式等约定明确，且中介公司是专业的房屋行纪机构，中介公司主张小李应察觉交易存在异常不能成立。签订合同时，小姜是中介公司的员工，合同上盖有中介公司的公章，小李为履行合同约定的付款义务而向小姜支付款项具有事实基础，亦具合理因素，小姜是否将款项交给中介公司与小李无关。小李已依约支付款项，中介公司收回房屋后未再向小李提供出租房屋构成违约，一审判决《北京市房屋租赁合同》解除以及判令中介公司返还已付费用并支付违约金并无不当。据此，北京一中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

  法官提示

  通过中介公司租房是常见的租房方式。租客可以通过中介公司的撮合与房东形成租赁合同，也可以直接从中介公司处租赁中介公司从房东处租来的房屋。在租客与中介公司直接签订租赁合同的情况下，中介公司向租客收取租金、押金、中介费等费用，并向租客提供能够正常使用的房屋。

  虽然合同的一方签订主体是中介公司，但签订合同的具体协商、沟通以及合同签订后如何付款、交房等具体过程，则是由租客与中介公司的业务人员完成。租客是基于业务员与中介公司之间的任职关系以及对中介公司的信任，与业务员进行直接接触。对于租客而言，中介公司的业务员与中介公司是同一个主体，因此，中介公司应对业务员的行为负责。此时，租客即使没有按照合同的约定将款项付至指定账户，也不能当然免除中介公司的相应责任，而应根据租客的行为与中介公司业务员的行为之间的关联，判断双方的责任。

  招录业务员时，中介公司除核查应聘人员的教育背景、业务能力、工作经历等信息外，还应注重对业务员个人履历、信用能力的考察，并且考虑在业务员出现欺诈客户、携款潜逃等道德风险甚至违法犯罪时如何保护客户和自身的权益。同时，中介公司应加强对公司经营活动和员工的管理，明确要求合同签订地点、付款地点和方式等交易行为，规范公司公章、合同专用章等印章的使用，避免公司员工利用管理漏洞损害客户和公司利益。

  租客签订合同前要确认中介公司是否取得房东允许出租房屋的授权，关注租赁合同的内容，特别应重视房屋地点、房屋状态、屋内设施、款项支付方式、违约责任等重要条款，在履行合同时，严格落实并遵守合同的约定，不要因为怕麻烦而忽略对合同中约定的房屋以及屋内设施的检查和清点，避免在租住期间或退租时发生争议。

  合同的内容系对合同主体意思表示的确认，签订各方按照约定全面履行合同内容，才能有效保证合同各方权益、避免发生争议。对于付款一方，不仅因按照约定的数额、日期支付款项，还应当按照约定的付款方式履行，就如本案，小李如能够向合同中指定的账户支付租金等费用，可以避免钱款被小姜占有以及由此产生的无法继续使用房屋的不利境地，钱虽然要回来了，但是房子还得重新租，造成了不必要的麻烦；中介公司若在合同中清楚明白地表示款项不得向公司员工个人支付或者变更付款方式需要另行签字盖章，并加强对公司员工的管理，也能够尽量避免被员工钻了空子携款潜逃，最终负担了租客的损失。

文章出处：中国法院网