一、业务场景

出卖人张三将房屋出售给买受人李四，双方约定不办理权属转移登记手续，由张三公证委托李四继续将该房屋出售给第三人。因李四尚未取得房屋所有权，与第三人签订的房屋买卖合同是否有效？

二、案例概述

2017年4月2日，吴某与刘某签订一份《房屋买卖合同》，约定：吴某将坐落于滁州市某小区房屋出售给刘某，出售价为27.45万元，吴某应自涉案房屋可办理产权证之日起一个月内办理完毕，并配合刘某办理房屋出售委托公证，在办理涉案房屋过户手续之前刘某有权将房屋出售给其它人，吴某无权干涉。

2017年5月6日，刘某将涉案房屋出售给李某，约定：出售价为39.8万元。因涉案房屋签约时尚未办理产权证，双方约定刘某应自涉案房屋可办理产权证之日起一个月内办理完毕，并配合李某办理过户手续或房屋出售委托公证。

2019年1月李某向法院起诉，诉求为：请求法院判令2017年5月6日刘某与自己签订的《房地产买卖合同》无效，被告刘某退还购房款39.8万元，并承担本案诉讼费用。诉讼过程中，李某变更诉讼请求为判令解除2017年5月6日刘某与李某签订的《房地产买卖合同》，被告刘某退还购房款39.8万元，并承担本案诉讼费用。

事实和理由：2017年5月6日刘某与李某签订了《房地产买卖合同》，李某付清了总房款39.8万元。李某在要求作交易公证及所有人权益公证时得知刘某非房屋所有人，刘某隐瞒了该事实。另2019年1月15日，吴某办理了产权证。

2019年1月22日，吴某出具了一份承诺书，载明：“本人承诺将滁州市滨湖小区17幢1单元502室随时配合刘某过户给其他人，其它纠纷与本人无关。”

三、法院判决

虽然刘某在与李某签订房屋买卖合同时尚未取得涉案房屋的所有权，但该合同是双方当事人的真实意思表示，且不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形，因此并不影响双方之间签订的合同效力，合同有效。刘某能够按照双方合同的约定配合李某进行不动产物权的变更登记，亦不存在违约行为，无需返还相应购房款。因此，法院判决驳回李某的全部诉讼请求。

四、判决依据

依据一《******关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

依据二《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

五、法务建议

● 在房屋买卖合同中，当事人一方以出卖人在签订合同时对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

● 虽然房屋买卖合同有效，但是买受人是否可以要求无权处分人继续履行合同、协助办理权属转移登记手续进而取得房屋所有权是一个未知数。本案中之所以判决房屋买卖合同继续履行的关键点在于涉案房屋的登记权利人吴某愿意配合刘某办理房屋的权属转移登记手续，无权处分人刘某能够实际取得对该房屋的所有权及处分权。

●作为房地产经纪机构，在提供居间服务时可以从以下几个方面避免本案情况的发生：

（1）审核出卖人的身份信息、婚姻状况、房屋的产权证等信息，确定房屋的权属。同时，应当核实前述信息的真实性，避免出现出卖人通过伪造相关证件、冒充房屋所有权人出售房屋、骗取购房款的情形。

（2）若房屋为共有时，应当要求所有的共有权人均到场签订合同，不能到场签约的应当提供授权委托书或同意出售的证明；

（3）若由代理人签约的，应当要求代理人提供授权委托书或公证委托书，并核对授权的权限，保证代理人在委托权限内行使代理权。

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