城市房地产价格井喷式上涨，催生了房产交易过程中的大量违约纠纷。

其中，卖方违约的案件数量增长明显。

房价上涨，出卖人违约，且合同无法继续履行，出卖人要承担的责任有哪些？

2017年5月30日，原被告双方签订二手房定金合同，约定原告购买被告房屋，总房款为115万元，同时约定被告收取原告定金10万元，且双方约定2017年8月1日前签订正式买卖合同，否则构成违约。

到达约定签约时间后，被告因房价大涨不愿以约定价格履行合同。

原告主张被告因房价上涨不愿出售房屋，起诉要求解除合同，由被告双倍返还定金和赔偿因房屋上涨造成的损失。

2016年10月15日，原被告经中介签订购房意向合同，房屋转让总价为350万元，约定违约方按房屋拟转让价的10%向对方支付违约金，中途双方因合同履行事宜未协商一致。

2017年3月20日，被告与案外人经中介将涉案房屋以535万元转让，现房屋权属已变更转移至案外人名下。

原告起诉解除合同，主张被告按合同价的10%加上损失额80万元进行赔偿。

在上述案例中，法院均认定因卖方违约导致合同解除给买方造成的损失为房屋价差，但损失确定标准和赔偿数额存在差异。

案例一是以房屋市场价和约定价之间的差价为标准，定金也被纳入损失数额中不再另行赔偿；

案例二以原被告合同价与被告和案外人合同价差额为衡量标准，赔偿的数额为违约金及原告损失增加的数额。

案例二的特殊性在于，一房多卖在价格上具有可比性，但这一差额实际为卖房人基于有效合同获取的价款，而非购房者的损失。

当事人主张损失赔偿时可根据对方违约情形，如对方拒绝卖房或一房多卖时，可以以这几个方式确定损失：

1、替代购进其他房屋的价格与涉案房屋的价格差额；

2、涉案房屋增值评估价值；

主张赔偿的数额不高于这一损失即可，所以案例二的主张数额得到了支持。

二手房买卖价格上涨造成的风险如何量化和承担，取决于当事人约定、违约行为及举证情况。

为预防纠纷和减少诉讼争议，建议二手房买卖当事人在合同中，对违约及其赔偿情况予以明确。