一、登记的能否查封？

我国物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

该条规定系我国第一次设立预告登记制度。由于该制度是物权法继受域外制度而来，我国理论界尚缺乏系统成熟的研究，实务界也感到陌生，在适用的过程中也产生了较多的疑惑。

比如说，经预告登记后的不动产，是否还可以进行查封、执行等问题。

关于预告登记之效力，学界研究一般将其表述为权利保全效力、顺位保全效力及破产保护效力（或完全效力）。预告登记均旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序，极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。从享有权利的角度看，预告登记系为了保护交易人的利益，如果预告登记不能够对抗查封登记，则失去了其法律赋予的本意。因此，预告登记可以排斥所有权人的查封登记。

首先，我们要明确，如果该申请不能得到支持，将可能成为当事人规避法律的一个漏洞。

我们认为，所谓预告登记，是为保全一项旨在发生不动产物权变动的请求权能够优先实现而进行的登记。借助登记这一公示，使得被登记的债权请求权突破了债权的平等性，获得了优先实现力，即在出卖人此后又将不动产出售于他人时，经预告登记的债权请求权能够对抗其后发生的债权请求权而有限实现，也就是，债权经预告登记的债权人优先取得不动产的所有权。

预告登记之请求权究竟为债权请求权、物权请求权，目前理论上尚未取得一致意见。笔者认为，这种请求权尚不能称为物权请求权，毕竟尚未取得物权，不能行使物权的权利。但是，根据我国民诉法的规定，“权利”也是可以作为被查封的对象，实物中，被申请人享有的债权是可以作为被查封的对象的，因此，预告登记的不动产成为被查封的对象具有理论基础。

预告登记作为一项新的民事制度，融入我国经济生活有一个过程，我们有必要在未来不动产登记立法中，对预告登记与查封登记关系协调作出细致规定。

二、预售购房合同已经备案法院可否查封或者拍卖，如果起诉他能否当庭调解用这套房子来抵债？

1、可以查封拍卖。只要房产在房管局已备案到债务人名下，可执行查封和拍卖。

2、不会当庭调解直接以房抵债。执行的房产必须先经过拍卖，拍卖三次都流拍，并变卖一次也没人买的，才会协商以房抵债。

三、房产查封法律规定

人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。可分为以下几种情况：1、对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。2、如果债权人依法申请采取诉讼保全措施并依法提供担保，法院可裁定采取查封你家房产的保全措施，待到案件判决并进入执行程序后，再依法采取相应的执行措施。规定：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过6个月，查封、扣押动产的期限不得超过1年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过2年。3、法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。4、按照规格，对被执行人的房屋进行执行的，应该保障被执行人的居住条件。当然可以对其房屋进行执行，扣押置换成小的，剩余部分可以作为履行法院判决。

四、我买的门市房是和开发商签定的预售合同(内部认购协议),法院可以查封吗?

按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题解释的规定，开发商未取得预售许可证签订的售房协议（含认购书）是无效的；但是起诉前开发商取得预售许可证的，合同可以认定为有效。

如果你确定现在开发商仍然没有取得预售许可证，可以起诉要求确认签订的认购协议无效，并要求开发商返还定金，赔偿利息。

如果已经取得预售许可证，起诉就有风险了。

至于交房时间等等的约定，应当在商品房预售合同中明确预定。口头并非绝对无效，但是一旦产生纠纷，举证十分麻烦。

五、签订房屋买卖合同的房屋可以查封吗

最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

查封规定对可以预查封的房产规定了如下三种情况：

“十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

第一种情况是指，对房地产开发商已经建成可以使用并办理了商品房预售许可证的待售房屋，尽管没有办理产权登记，也可以查封执行。这种情况下的被执行人一般是房地产开发商。

第二种情况是指被执行人向房地产开发企业已经购买了房产，并办理了初始登记的房产。所谓初始登记，是购房人从开发商处购买了房产，已经办理产权登记但尚未领取产权证明的房产。

第三种情况是，被执行人购买的房屋虽然没有办理产权初始登记，但已经与开发商签订了购房合同并已经交纳了房款的没有登记的房屋。

在这里，第一、第三种情况是指对没有办理产权登记的房产可以查封执行，第二种情况是对已经登记但没有颁发产权证的房产可以查封执行。根据这个规定，房地产商正在开发建设的房产，在没有取得商品房预售许可证之前，不能办理预查封登记。

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