q 骨灰粉都关注并标星米课圈了 

你还在等什么？

    作者 | Allen姚
来源 | 米课圈

萌生买房的心思，来源于朋友间的一次小聚，谈论起上学的问题，孩子到了上小学的年纪，才认真的考虑学区房的问题。
那时候还没有投资思维，也不清楚优质房产能抵抗通货膨胀、资产保值增值。
所有的精力都在提升一元赚钱能力上，从2018年初开始，和老婆决定给自己打工，有幸接触到米课，我们一路从毅冰、汪晟到暗夜老师 。
收入倍数增长，随之而来就是一个问题。

房子，买，还是不买？

01

看完房子，却没买！

时间回到九年前，刚和媳妇认识，就打算买房自住，还记得那碗鸡汤吗：

“这个城市总要一盏灯为我们点亮”。

所以我们就开始了第一次的看房、选房。
最终选在了青岛市北区新都心某盘，单价12700的三房，总价120W左右。
当时买房的时候主要考虑居住环境，交通便利，学区方面压根没想。
不过悲惨的是最后我们没有买！
原因是我的工作单位在市区，媳妇儿作为一位偏远的工厂外贸业务员，单位在青岛胶州市。
刚好我的工作不用坐班，所以我们就搬去了美丽秧歌之乡大胶州。
媳妇儿单位提供了住房。
So，佛系的我们，买房的打算搁置了。

2013年选的位置 单价12700

2020年 变成3W多

这房价，7年的变化，心在滴血，第一轮踏空。
回到2015年，大宝出生，想着怎么着也得把房子买了。
没有个自己的小窝，总有漂泊他乡的感觉。
于是我们在胶州看房子，但心里总觉得别扭，好歹老一辈从农村奋斗到城市，自己怎么又从城市回县城了，这不是退步了吗！
后来商量一致，媳妇儿辞去工作，我们要从农村回到城市。
首先确定了买房的范围，决定买在青岛的城阳区，好在我们当时的想法比较一致，就是必须买三房且是学区房。
新房交房时间长，周边配套不成熟，所以我们买了城阳区区中心的二手房，单价9000，总价100W，首付五成，现在想想自己蠢得可以，处女贷就这么糟蹋了。
好在大行情好，买哪都涨，然并卵，价值兑现之后没有任何操作。
如果当时有了现在所学的知识，自己完全能首付两套，2018年的时候小区单价2.1W，卖掉一套，甚至两套，往城市更好的区域的前进，压力会小很多！
套用一句网红用语：现实没有如果。
所以不要问学习暗夜米课能带给你什么，简单粗暴，那就是“MONEY”。

当时看看小区风景美如画啊，15年9000单价，2018年2.1W，青岛经过两年的盘整期，现在1.7W，分化行情开始。

02

学区房里也有学问！

时间来到2020年10月，打鸡血一样，年前必须搞定第二套房，带优质学区。
所以我先把暗夜老师的线上课程从头到尾学了一遍，结果实地踩盘的时候，发现选房的难度陡然增加......

青岛小学排名

仔细看了排名后，我们的第一选择是青岛最顶级的学区，但由于青岛的发展历史，最好的学区全在老城区。
周边全是老房子，不仅有80年代、90年代的那种，还有1949年前的房子，有些银行都不批贷款。
由于顶级学区的高额房价，我们打算转战学票房。
青岛老城区，红瓦，绿树，碧海，蓝天，就问你美不美，当然房价也很美！！！

这是不能住人的，所以称之为学票房。

这是能住人的，最后经过权衡，考虑到居住，资金量，还有将来的买家，我们决定选这套的类似房源。
后来才知道，单一属性支撑的片区，将来一旦政策改变，风险很大。
如果要买，宁可买老破小，不要买老破大。
所以我们在这里犯了两个错误！

反观之前的需求，我们是既想有强学区，又要有价值上涨的空间......
赶紧及时调整选房范围，去第二梯队找最好的学区，所以我们锁定了青岛市北区G片区，也就是浮山后，是94年青岛市政府搬迁之后，慢慢发展起来的。
由于片区是两所初中电脑派位，一所第一梯队强初中，另外一所就很一般，只要是能参加这两个初中电脑派位的小学都能选。
加上小学的排名都差不多，所以范围相对较大，可选择的小区比较多，有2000年的老房子，也有次新房，新楼盘也有，但是不存在价格倒挂。
因为孩子明年上学，所以新房排除在外，建议有这方面打算的同学，尽早做决定，选择更多一些。
经过一圈实地踩盘，最终有几套比较钟意的房子，拿出其中我们意向购房最强的给大家参考：

这个小区算是现有这个片区最好的高端小区之一，单价也是数一数二。所以在约房东谈之前，想让暗夜老师给把把关。

时间回到2020年年底，我们自己也不知道怎么选了，因为当时还不具备这些分析，市南中片区，市北G片区，崂山区一共三个片区，各有优缺点。
这个时候，米课年会如期而至，得知今年还有最后一期暗夜老师线下实操课，当晚果断报名，不去就是和自己作对啊，这不是造孽吗？
这个在老师的线上课程里面没有得到答案，但是去了线下课，这个问题终于得到了解答，先看看我在线下课的收获

笔记

当时的动态

线下学习
认真学习的我们，一不小心拿了个小组冠军，有幸和暗夜老师，还有大师兄吃了顿拉面，这里感谢香蕉哥帮我排除了一个坑。

看图片，就问你老师帅不帅？
听线上的课，能学习到很多的知识点，很多知识点你都也了解，但是你就是想不明白。
去了线下课，所有的点都能串连起来了，思维一下子打开了，这就是线下课的魅力！

03

总结：为什么不选G片区？

学完以后，再来看片区价值已经PRICE IN，所有的预期都已经兑现，所以在房价上已经体现出来了。
这片区域有一个不确定的逻辑拐点，2021、2022年将会有两所新的初中投入使用，当然，新的初中还需要时间检验。
这样就使得这个片区将来的初中派位将会是四校派位，这个不确定因素也是我们放弃的一个重要的原因。

那为什么区域性只看崂山？

崂山区科教文卫一应俱全，高端产业也在陆续聚集，金家岭金融中心的打造等等。
所以我们回来青岛就立马转战我们的终极目标区域——崂山区。
这片区区域开始并不在我们的目标范围内，因为这个区比较高大上，环境宜人，但是好像没有什么好的学校？这是我开始的理解。
实地踩盘之后，把我遇到困扰和难以抉择的问题拿出给大家分析分析：
崂山区的学区房我们是这样来选的

这个片区最好的学区有两个,我们确定了崂山区另一个即将崛起的新学区：华东师大附属小学和中学。
它是九年一贯制，2019年第一届招生，小学现阶段在自己中学就读，2021年9月正式投入使用。
简单分析崂山育才小学之所以没选，因为他以前是崂山区的老牌强校区，但是成绩也没有多出色。
从2017年崂山区划入市教育统考范围之后，将以前青岛二中给的50个名额剔除之后，成绩也没有表现的很出色。

2020年考入二中的人数
加上周边生源已经固定，将来能保持住这个成绩就不错了。
所以这不是我所需要的，因为的价值已经兑现，在同片区域的前提下，又没有强势逻辑拐点了，所以PASS。
崂山区第二实验小学——崂山区热度最高的小学，但是上文提到过，由于中学的不确因素，加上所有预期都应经兑现，继续PASS。
最终选择：华东师大附属小学中学，上海的小伙伴都知道华师大附属学校的名声。
但青岛的是不是挂羊头卖肉了，经过查资料，周边打听，发现不是表面文章，这是区政府大力打造的学区。
2020年崂山区初中统考，这个学校的成绩排在崂山区第一，差不多我想要的好的逻辑拐点在这里能找到。

学区确定之后，所选的小区的范围迅速缩小。最终确定了两个目标。
这两个小区紧挨着，离小学7、8百米远，初中5百米左右。
两个小区是同代产品，小区都不是完全的人车分流。
当时又纠结了，所以赶紧向暗夜老师求援，只有经历过的小伙伴才懂。

在咨询中暗大让我们考虑新房，可是时间来不及，所以学区房一定要提前布局，不要像我们临时抱佛脚！

有关面积，因为我们所选的小区对应的学区还需要时间的验证，所以买个适中面积的，这样以后也好置换，如果验证失败，我们也还有空间去选更好的货
老师让我拍两个小区的视频，了解一下物业。
最终结果出来了，买年限久一点的那个小区。
为什么？

逻辑和价格匹配，性价比高，买不到最称心如意，那就买性价比最高的，抓住以后置换的机会。
现在的差价就是我们安全点，而且年限久一点的小区维护保养更好。
比如新一点的门禁开始坏了，没有修，老一点所有的门禁都是好，还有刚刚换新的
比如小区的外立面的保养，道路的保养，公共设施的保养
还有两个小区都不是人车分流，所以两个小区是在同一个级别

看暗夜老师给帮忙分析，实在是太感谢暗夜老师了，最后就相对简单了。
结局还出现了小惊喜，意外的找到了一个小笋盘，由于房东换房，着急卖，体验了一把倒追时光机的感觉。
所以当天看房子，当天就把合同签了，定金交了之后，这颗心算是落地了。
最终我们以低于市场价的价钱买了这套房子，安全垫满满！

复盘的时候再看一遍上课的笔记和老师的聊天记录，真的发现老师说的每一句都在点上。
希望将来两套房子置换的时候，往城市更有的区域前进！

-end-

看到暗夜老师一对一指导，就知道这波操作稳赢了~

近期有购房或置换打算的小伙伴，可以来10月份暗夜老师线下课哦，有问题当面问，解决得更快！

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