现实中，有一大部分企业是租赁他人房屋用于生产经营，而这其中，又有一部分企业租赁的是违章建筑。今天，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师就针对租赁违章建筑的企业拆迁问题，尤其是涉及到承租户的补偿问题进行解析。

很多企业在签订房屋租赁合同时，都会约定如遇政府拆迁，地上建筑物补偿归房东，承租户添附的装饰装修、停产停业损失、搬迁费等补偿归租户这样的拆迁补偿条款。确实，一般企业遇到拆迁时，可以依据上述条款要求房东支付相应的拆迁补偿款，但涉及到租赁违章建筑的企业，情况就更复杂，承租企业并不能直接依据租赁合同中的拆迁补偿条款直接起诉房东要求支付拆迁补偿款。

根据我国法律规定，违章建筑的租赁合同无效。《******关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时根据该解释第一条，上述规定也适用于农村违章建筑的租赁合同纠纷。因此，无论是在城市还是农村，基于无证房屋的租赁合同无效。那么，合同无效又会产生什么法律后果呢？根据《民法典》合同编的规定，合同无效，自始没有法律约束力，而适用租赁合同中关于拆迁补偿条款的前提是合同有效。因此，租赁违章建筑的企业并不能根据无效的拆迁补偿条款起诉到法院，要求房东支付相应的拆迁补偿。那是否意味着除了与房东协商外，承租企业就没有办法获得拆迁款呢？答案是否定的。

以笔者近期所办的租赁违章建筑的企业维权案件为例，在房东与政府部门签订的补偿协议中，补偿项目只有土地、建筑和综合补偿三个大项，其中综合补偿没有具体明细项目，金额也很少，不到90万。同时，在涉案土地上还有其他企业也承租了房东的房屋。房东主张几家企业只能从综合补偿中进行分割，每一家获得的补偿只有几十万，而这根本不能弥补企业的损失。在与房东交涉无果后，笔者所在的律师团队另辟蹊径，并没有以双方租赁合同中的约定的拆迁补偿条款为依据要求房东分割综合补偿金，而是通过直接起诉租赁合同无效，并根据承租企业自身的损失，包括停产停业及员工安置、装饰装修、搬迁费等，要求房东赔偿因合同无效造成的损失。

根据《民法典》合同编中的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，依据《******关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，费用由双方按照过错分担。最后法院根据双方提交的证据对合同无效的过错责任进行了认定，并结合房东所获的的补偿款的组成和金额以及承租方的实际损失等因素，认定房东应当向承租企业支付总计200万的金额，而这大大超过了房东签订的补偿协议中涉及承租户的补偿金额。

因此，在企业承租的房屋是违章建筑，房东与政府签订的拆迁补偿协议中涉及承租企业的补偿较少甚至没有的情形下，承租企业除了与房东进行谈判外，还可以通过直接起诉租赁合同无效，要求房东赔偿因合同无效造成的损失这样的途径来维护自身的权益。